Itä-Suomen Kiinteistöarviointi Oy

Toimitilakohteiden myytävyys vaikuttaa kohteen arvoon

09.03.23

Toimitilamarkkina Itä-Suomen alueella on ollut vähäinen eikä tulevaisuus todennäköisesti tilannetta merkittävästi muuksi muuta. Koronapandemia, korko- ja kustannustason nousu sekä ostovoiman väheneminen ovat lisänneet taloudellista epävarmuutta ja vaikuttaneet sekä yritysten että yksityisten investointipäätöksiin. Riskitason noustessa sijoittajat nostavat myös tuotto-odotusta. Yksittäisiä toimitilakohteita lukuun ottamatta, sijoittajia ei näytä Itä-Suomen toimitilamarkkina kiinnostavan.

Toimitilojen markkinat Itä-Suomen alueella keskittyvät suurimpien kaupunkien läheisyyteen. Kohteita on kohtalaisen paljon tarjolla sekä myytävänä että vuokrattavana, kysyntää on huomattavasti vähemmän. Liike- ja toimistohuoneistoja on vapaana aivan kaupunkien keskustoissakin, joten sijaintikaan ei pitäisi olla esteenä. Kaupan tai vuokraamisen esteenä voi kuitenkin olla mm. liian korkea hintataso, kalliit ylläpito- ja korjauskustannukset, pelko riittävästä asiakaskunnasta tai jossakin tapauksessa esim. pysäköintipaikkojen puute.

Yritykset tarvitsevat jatkossakin myymälä-, toimisto-, tuotanto- ja varastotiloja. Ellei sopivia toimitiloja ole myytävänä tai vuokrattavana, tilatarve on ratkaistu rakennuttamalla yrityksen omaan käyttöön sopivat rakennukset. Viimeisen vuoden aikana rakentamiskustannusten nousu on omalta osaltaan vähentänyt uudisrakentamista.

Rakentaminen ei ole kuitenkaan täysin pysähtynyt, keskeneräiset kohteet rakennetaan loppuun ja suunniteltujen rakennusten aloituksia siirretään eteenpäin. Uusia toimitiloja suunniteltaessa kannattaa kiinnittää huomioita kohteen sijainnin lisäksi rakennuksen ylläpitokustannuksiin, energiatehokuuteen ja sopivuuteen yrityksen omiin tarpeisiin.

Voiko myytävyyttä parantaa?

Tilojen tulisi olla muutettavissa myös toiseen käyttötarkoitukseen. Tällöin huomiota on kiinnitettävä mm. rakennuksen sisäpuolisten seinien rakenteisiin, sisäkorkeuteen ja ovitukseen.

Toimisto- ja myymälätilojen osalta kohteen tavoitettavauus henkilöautoliikenteen avulla on tärkeää. Tällöin autojen pysäköintimahdollisuudet on huomioitava kohteen valinnassa. Sekä käytetyn toimitilan hankinnassa kuin myös uuden kohteen suunnittelussa on tarkistettava voimassa olevan kaavan määräykset sekä rakennusoikeuden määrä.

Jos toimitilat sijaitsevat vuokratontilla, on huomioitava myös olemassa olevan vuokrasopimuksen pituus. Mikäli sopimus on päättymässä 10 vuoden aikana, vaikuttaa se herkästi kohteen arvoon alentavasti.

Ei ostajaa, ei markkina-arvoa.

Itä-Suomen alueella on toimitiloja, joille on vaikeaa löytää ostajaa niiden sijainnista, kunnosta tai ylläpitokustannuksista johtuen. Mikäli ostajaa ei löydy pitkän markkinointi- ja myyntiajan jälkeen, kohteella ei ole markkina-arvoa. Varsinkin jos kohdetta rasittaa iso korjausvelka tai esim. maaperä on saastunut aikaisemman liiketoiminnan aikana, niin kohteen arvo voi olla jopa negatiivinen.

Kannattava liiketoiminta nostaa seinien arvoa.

Osa toimitilakohteista myydään yrityskaupan yhteydessä, jolloin myös kohteessa harjoitettu liiketoiminta vaihtaa omistajaa. Kaupan edellytyksenä on kannattava liiketoiminta. Ellei näin olisi, pelkille toimitilan seinille ei arvoa muodostu. Kannattava liiketoiminta edistää kohteen myytävyyttä ja on myös edellytys investoinnin rahoitukselle.

Toimitilakohteiden myytävyys vaikuttaa kohteen arvoon
Metsätilakauppa vai puukauppa?

Metsätilakauppa vai puukauppa?

13.02.24
Metsätilakauppa ja puukauppa ovat kaksi erilaista tapaa käsitellä metsäomaisuutta, molemmat liittyvät metsätilan taloudellisen hyödyntämiseen.
Metsätilojen kauppamäärät laskeneet, kysyntää on edelleen.

Metsätilojen kauppamäärät laskeneet, kysyntää on edelleen.

30.01.24
Vuoden 2023 syksyn aikana metsätilakaupassa koettiin muutoksen hetkiä. Kauppamäärät vähenivät ja samalla myös hintataso tuli hieman alaspäin.
Mikä on omaisuuden arvo pakkomyynnissä?

Mikä on omaisuuden arvo pakkomyynnissä?

16.01.24
Kun pakkomyynnissä velkojen panttina oleva omaisuus realisoidaan, kauppahinta ei ole välttämättä sama asia kuin kohteen arvo.
Perukirja on selvitys vainajan perillisistä sekä maallisesta varallisuudesta

Perukirja on selvitys vainajan perillisistä sekä maallisesta varallisuudesta

20.10.23
Perunkirjoitus on Suomessa lainmukainen prosessi, joka liittyy perintöverotukseen ja kuolleen henkilön omaisuuden jakamiseen perillisille.
Sijoittajien tuottovaatimus kasvaa kustannusten noustessa

Sijoittajien tuottovaatimus kasvaa kustannusten noustessa

16.08.23
Sijoittamisen riski näkyy aiempaa korkeampana tuottovaatimuksena.
Nyt on oikea aika mennä metsään

Nyt on oikea aika mennä metsään

17.04.23
Kevät ja alkukesä ovat mitä parhainta aikaa mennä metsään. Huhtikuussa yöpakkasten jälkeen hanki kantaa ja metsässä liikkuminen on helppoa.
Metsätilan markkina-arvo, muut arvot ja arviointi

Metsätilan markkina-arvo, muut arvot ja arviointi

23.02.23
Metsät ovat suomalaisille monella tapaa merkityksellisiä. Metsätilan arvo ja metsien merkitys erilaisina arvoina eivät ole sama asia. Tämä ero on tunnistettava