Itä-Suomen Kiinteistöarviointi Oy

Metsätilan markkina-arvo, muut arvot ja arviointi

23.02.23

Metsät ovat suomalaisille monella tapaa merkityksellisiä. Metsätilan arvo ja metsien merkitys erilaisina arvoina eivät ole sama asia. Tämä ero on tunnistettava metsätilojen arvostamiseen liittyvässä keskustelussa ja metsätilojen arvioinnissa.

Viimeiset kymmenen vuotta ovat tuoneet muutoksia metsätilojen arviointiin. Aikaisemmin metsätilan arviointi tehtiin pääosin puuntuotannollisin perustein. Olemassa olevan puuston määrän ja laadun perusteella laskettiin tilan hakkuuarvo, joka oli sama kuin metsätilan arvo. Kasvatusmetsille laskettiin odotusarvoa, jotta niiden arvokehityksessä ei tapahtuisi suuria muutoksia kehitysluokasta toiseen siirryttäessä. Arviointimenetelmänä käytetyssä summa-arvomenetelmässä kaikki arvoon vaikuttavat tekijät myös tuotiin esille. Lopulta kiinteistön arvo selvisi kokonaisarvosta tehdyn alennuksen jälkeen. Ammattilaisen tekemään laskelmaan oli luotettava, kun tätä parempaa tietoa metsäkiinteistön arvon määrittämiseksi ei ollut saatavilla. Edelleen suuri osa metsätilojen luovutuksista tapahtuu sukulaisten välisissä luovutuksissa, jolloin tilan arvon määritys tehdään usein edellä kerrotulla summa-arvomenetelmällä.

Vapailla markkinoilla tehdyissä metsätilakaupoissa metsien kasvua ja maapohjan rehevyyttä on huomioitu aikaisempaa enemmän metsätalousmaiden arvossa. Ammattimaisesti toimivat ostajat painottavatkin arvioinnissa metsäkiinteistön tuottoarvoa. Tuottoon perustuva arviointi suuntaa katseen tulevaisuuteen ja ottaa huomioon omistajan sijoitukseltaan edellyttämän tuotto-odotuksen.

Metsätiloilla on ollut kysyntää ja markkinaehtoisten metsätilojen kauppahinnat ovat nousseet vuosi vuodelta. Suureen kauppalukumäärään perustuvat kauppahintatiedot antavat jossakin määrin mahdollisuuden käyttää hyväksi metsätilojen arvioinnissa myös kauppa-arvomenetelmää. Kahta samanlaista metsätilaa ei kuitenkaan ole, joten yksittäisen kiinteistön arvoa kauppa-arvomenetelmällä määritettäessä on tunnistettava, millainen arviointitarkkuus arvohajonnasta johtuen on saavutettavissa.

Puuston kasvaessa metsä sitoo hiiltä puustoon ja maaperään. Osa metsätilan ostajista on jo nyt – odotusarvon kaltaisesti – ottanut huomioon, että hiilensidonnasta voi jatkossa tulla lisätuottoa metsänomistajalle. Tähän viittaa se, että metsätiloista on usein maksettu olennaisesti enemmän kuin mitä hinnaksi on arvioitu pelkästään puutavaran tuotantoon perustuvilla arvonmääritystavoilla. Hiilensidonnan mahdollinen lisäarvo voi tulevaisuudessa olla nykyistä selvemmin metsätalousmaahan liittyvä omaisuuserä, samalla tavoin kuin esimerkiksi metsäkiinteistöön liittyvät rakennuspaikat ja maa-ainesten ottoalueet. Selkeää ja yleisesti hyväksyttyä laskentamallia hiilensidonnasta saatavasta tuotosta ei kuitenkaan ole olemassa. Arvon määrittämiseksi hiilensidonnan kautta tuleva lisäarvo vaatii myös toimivan hiilimarkkinan.

Riippumatta siitä, miten metsätila on arvioitu, sen markkina-arvo selviää riittävän markkinoinnin jälkeen vapaalta markkinalta saatujen ostotarjousten perusteella. Kaupassa maksettava hinta on myyjän ja ostajan välisen sopimisen tulos. Jos ei puhuta markkina-arvosta, niin metsätilan arvo ja hinta ovat merkitykseltään kaksi eri asiaa. Omistajan näkemys tilan arvosta voi olla hyvinkin erilainen kuin mikä on tilan markkina-arvo.

Metsillä on arvoa muillekin kuin metsän omistajille. Suomalaisille jokamiehenoikeudet ovat antaneet mahdollisuuden nauttia metsäluonnosta monipuolisesti. Joskus metsienkäsittely voi johtaa kokemukseen arvokkaan virkistysarvon menetyksestä. Varsinkin pitkään saman suvun omistuksissa oleviin metsätiloin liittyy myös tunnearvoa. Kaikki metsään liittyvät arvot eivät ole mitattavissa. Kansalaisen omaan kokemukseen tai näkemykseen perustuvat arvot ovat subjektiivisia, eikä niitä voi kiinteistöarvioinnissa koskaan täysimääräisesti huomioida.z

Metsätilan markkina-arvo, muut arvot ja arviointi
Metsätilakauppa vai puukauppa?

Metsätilakauppa vai puukauppa?

13.02.24
Metsätilakauppa ja puukauppa ovat kaksi erilaista tapaa käsitellä metsäomaisuutta, molemmat liittyvät metsätilan taloudellisen hyödyntämiseen.
Metsätilojen kauppamäärät laskeneet, kysyntää on edelleen.

Metsätilojen kauppamäärät laskeneet, kysyntää on edelleen.

30.01.24
Vuoden 2023 syksyn aikana metsätilakaupassa koettiin muutoksen hetkiä. Kauppamäärät vähenivät ja samalla myös hintataso tuli hieman alaspäin.
Mikä on omaisuuden arvo pakkomyynnissä?

Mikä on omaisuuden arvo pakkomyynnissä?

16.01.24
Kun pakkomyynnissä velkojen panttina oleva omaisuus realisoidaan, kauppahinta ei ole välttämättä sama asia kuin kohteen arvo.
Perukirja on selvitys vainajan perillisistä sekä maallisesta varallisuudesta

Perukirja on selvitys vainajan perillisistä sekä maallisesta varallisuudesta

20.10.23
Perunkirjoitus on Suomessa lainmukainen prosessi, joka liittyy perintöverotukseen ja kuolleen henkilön omaisuuden jakamiseen perillisille.
Sijoittajien tuottovaatimus kasvaa kustannusten noustessa

Sijoittajien tuottovaatimus kasvaa kustannusten noustessa

16.08.23
Sijoittamisen riski näkyy aiempaa korkeampana tuottovaatimuksena.
Nyt on oikea aika mennä metsään

Nyt on oikea aika mennä metsään

17.04.23
Kevät ja alkukesä ovat mitä parhainta aikaa mennä metsään. Huhtikuussa yöpakkasten jälkeen hanki kantaa ja metsässä liikkuminen on helppoa.
Toimitilakohteiden myytävyys vaikuttaa kohteen arvoon

Toimitilakohteiden myytävyys vaikuttaa kohteen arvoon

09.03.23
Toimitilamarkkina Itä-Suomen alueella on ollut vähäinen eikä tulevaisuus todennäköisesti tilannetta merkittävästi muuksi muuta.